各乡镇（街道）人民政府（办事处），有关单位：

经市人民政府同意，现将《腾冲市农村集体经营性建设用地入市管理办法（试行）》印发给你们，请抓好贯彻落实。

                       2023年11月28日

（此件公开发布）

腾冲市农村集体经营性建设用地

入市管理办法（试行）

第一章 总 则

第一条 为进一步加强和规范腾冲市集体建设用地使用管理，稳步有序推进集体经营性建设用地入市，探索建立城乡统一的建设用地市场，保障农民集体合法权益，促进乡村振兴和城乡融合发展。根据《土地管理法》《土地管理法实施条例》《中共中央办公厅 国务院办公厅印发〈关于深化农村集体经营性建设用地入市试点工作的意见〉的通知》（厅字〔2022〕34号）、《自然资源部办公厅关于印发〈深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案〉的通知》（自然资办函〔2023〕364号）和《云南省人民政府办公厅关于深化农村集体经营性建设用地入市试点工作的实施意见》（云政办发〔2023〕45号）文件精神，结合腾冲市实际，制订本办法。

第二条 腾冲市行政辖区内的集体经营性建设用地入市，适用本办法。

中华人民共和国境内外的自然人、法人和非法人组织，除法律、法规另有规定外，可依照本办法取得集体经营性建设用地使用权进行开发、利用、经营。

第三条 本办法所称农村集体经营性建设用地入市，是指集体经营性建设用地在所有权不变的前提下，农村集体经济组织以土地所有者身份通过公开的土地有形市场，依法将集体经营性建设用地使用权在一定年限内以出让、出租等有偿方式交由单位或者个人在一定年限内使用，并以书面合同约定权利义务的行为。

本办法所称的集体经营性建设用地，是指依据国土空间规划、村庄规划确定为工业、商业等经营性用途及保障性租赁住房的集体建设用地。

第四条 集体经营性建设用地入市，由市人民政府按照有关规定纳入年度建设用地供应计划。

第五条 单位或个人使用集体经营性建设用地，应当以有偿使用方式取得，与国有建设用地同等入市、同权同价。但法律、法规有特别规定的除外。

农村集体经营性建设用地采取出让、出租、作价出资或者入股的方式入市，具体参照国有建设用地有关规定执行。出让、出租采取招标、拍卖、挂牌或协议等方式确定土地使用者。

旅游、娱乐等商业用地必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让、出租。

工业、保障性租赁住房集体建设用地可以依法采取协议方式出让、出租，但土地供地计划公布后同一宗地有两个以上意向用地者的，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。

单位或个人通过出让、出租等方式取得的集体经营性建设用地严禁用于商品住宅开发。

第六条 土地使用权人依法使用、转让、出租、抵押集体经营性建设用地使用权受法律保护，任何单位或个人不得非法剥夺和侵害。

土地使用权人开发、利用、经营集体经营性建设用地应当遵守法律法规和有关政策规定，不得损害公共利益。

第七条 市自然资源局会同财政、住建等有关部门根据职能职责，按照本办法和有关法律政策规定，负责做好集体经营性建设用地入市工作，市土地收购储备中心具体负责实施。

第二章  入市条件及途径

第八条 国土空间规划确定为工业、商业等经营性用途及保障性租赁住房，且已依法办理土地所有权登记并纳入土地利用年度计划的集体经营性建设用地，可按本《办法》规定入市。

第九条 集体经营性建设用地入市应当符合以下条件：

（一）符合国土空间规划、建设用地标准、产业准入和生态环境保护等要求；

（二）产权明晰、界址清楚、无权属争议，已依法办理所有权和使用权登记；

（三）未被司法机关查封或行政机关限制土地权利；

（四）需要拆迁安置补偿的，全部安置补偿到位，涉及的地上建筑物、构筑物和其他附着物全部清理处置完毕；

（五）具备必要的通路、通水、通电、土地平整等开发建设条件，但交易双方另有约定的除外；

（六）法律法规和政策规定的其他条件。

第十条 集体经营性建设用地地块有下列情形之一的，不得入市：

（一）不符合国土空间规划、建设用地标准、产业准入和生态环境保护等要求的；

（二）土地权属有争议的；

（三）尚未进行土地所有权登记的；

（四）本集体内部未履行民主决策程序的；

（五）疑似污染地块或已污染地块，其用途拟变更为出租性住房、商业、养老机构等用地的地块，未按规定完成土壤污染状况调查、风险评估、风险管控、治理与修复及其效果评估的；

（六）入市申请未通过审核的；

（七）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制土地权利的；

（八）已办理抵押登记，且未取得抵押权人书面同意的；

（九）集体经营性建设用地依法不得入市的其他情形。

第十一条 集体经营性建设用地按下列途径入市：

（一）就地入市。符合规划、依法取得的现状集体经营性建设用地，本身具备开发建设所需要的基础设施、产业规划、土壤污染防治保护等条件并已明确可以直接使用的，可采取集体经营性建设用地就地入市；

（二）异地调整入市。布局零星分散、不具备就地入市条件的集体经营性建设用地，根据国土空间规划复垦为耕地，将腾挪出的建设用地指标调整到其他地区入市地块进行入市交易的，可采取集体经营性建设用地异地调整入市；

（三）科学盘活村集体存量建设用地入市。各乡镇（街道）根据国土空间规划，合理布局村庄规划，完善基础设施配套建设，盘活废弃学校、废弃卫生室、闲置宅基地等村集体闲置或低效的集体建设用地入市。

第十二条 鼓励乡村振兴产业和项目使用农村集体经营性建设用地，积极盘活闲置、低效、空闲的存量建设用地。

第十三条 历史遗留矿山废弃土地中的集体建设用地，完成生态修复后在国土空间规划确定为工业、商业等经营性用途及保障性租赁住房，并依法登记的，土地所有权人可通过出让、出租、作价出资（入股）等方式用于发展有关产业。

第三章  入市主体

第十四条 集体经营性建设用地入市主体为土地所有权人，依法按下列方式确定入市主体：

（一）依法属于乡镇（街道）农民集体所有的，由乡镇（街道）农村集体经济组织代表集体行使所有权；

（二）依法属于村（社区）农民集体所有的，由村（社区）集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；

（三）依法属于村（社区）内村民小组（小区）集体所有的，由村民小组（小区）集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；

（四）依法属于村（社区）内两个以上村民小组（小区）集体所有的，由涉及的村民小组（小区）共同代表集体行使所有权，或者由涉及的村民小组（小区）成立的集体经济组织代表集体行使所有权。

第十五条 集体经营性建设用地入市由土地所有权人依法设立的农村集体经济组织组织实施，也可以委托土地收购储备机构、自然资源局等代理组织实施。

入市前土地所属乡镇（街道）农民集体、村（社区）农村集体、组（小区）农民集体已依法设立集体经济组织的，应完成集体经济组织登记赋码、取得法人资格。未依法设立农村集体经济组织的，由土地涉及的乡镇（街道）人民政府（办事处）、村社区村（居）民委员会、村民小组（小区）依法代行集体经济组织的职能。

第四章  入市期限

第十六条 集体经营性建设用地使用权出让的最高年限参照同类用途的国有建设用地的最高年限执行。其中：工业用地五十年，商业用地四十年，保障性租赁住房七十年。

集体经营性建设用地使用权最长出租年限不得超过二十年。

第五章  入市程序

第十七条 集体经营性建设用地入市按以下程序进行：

（一）确定入市地块。入市主体依据国土空间规划，召开会议集体研究确定拟入市地块，完成勘测定界、土地所有权登记。完成拟入市宗地的安置补偿、地上建（构）筑物和附着物补偿拆迁等工作，使其具备动工开发所必需基本条件。

（二）明确规划条件。入市主体申请市自然资源局依据国土空间规划提出拟出让、出租的集体经营性建设用地的规划条件，明确土地界址、面积、用途和开发建设强度等。

（三）明确产业准入和生态环境保护要求。入市主体申请发改、商务、应急、环保、工信等有关部门提出产业准入和生态环境保护要求。

（四）评估确定地价。入市主体可自行委托或授权市自然资源局委托有资质的土地评估机构参照基准地价、标定地价等进行地价评估，参考土地估价专业评估机构的评估结果，集体研究确定入市地块起始价和底价。

（五）编制入市方案。入市主体依据规划条件、产业准入和生态环境保护要求等编制入市方案，明确拟入市宗地的土地界址、面积、用途、规划条件、产业准入、生态环境保护要求、动工期限、竣工期限、使用期限、开发利用、交易方式、入市价格、入市双方权利义务、资金使用、集体收益分配安排、委托实施入市等内容。市自然资源局、土地收购储备中心及有关部门应当为入市主体编制入市方案提供指导服务。

（六）科学民主决策。入市方案经入市主体集体研究审定后，依法召开本集体经济组织成员的村民会议或村民代表会议研究、讨论、通过入市方案。入市方案必须经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并形成书面决议。

（七）入市核对审核。入市主体依法召开会议形成本集体经济组织书面决议后，应在入市交易前不少于10个工作日，将土地所有权证明、入市方案、入市书面意见等报市人民政府。市人民政府组织自然资源、财政、发改、商务、应急、环保、工信、收储等有关部门对入市主体提交材料进行核对审核，对符合规划条件或者产业准入和生态环境保护要求的，应在收到申请材料后五个工作日内批复同意实施；对不符合规划条件或者产业准入和生态环境保护要求的，应在收到申请材料后5个工作日内提出书面修改意见。入市主体应当按照市人民政府有关部门的意见进行修改，待修改完善符合规划条件或者产业准入和生态环境保护要求后有关部门及时批复同意实施。

（八）公开交易。入市主体应当依据入市方案，采取招标、拍卖、挂牌或协议等方式确定土地使用权人，入市方式、程序、规则，参照与国有建设用地相同的方式进行，实行公开交易。入市宗地信息、交易结果、成交价格、交易费用、税费缴纳和收益支出等情况，应及时向集体经济组织全体成员公示，接受社会和群众监督。

（九）签订合同。成交结果公示后，土地所有权人与土地使用权人签订书面合同，载明土地界址、面积、用途、规划条件、使用期限、交易价款支付、交地时间和开工竣工期限、产业准入和生态环境保护要求，约定提前收回的条件、补偿方式、土地使用权届满续期和地上建筑物、构筑物等附着物处理方式，以及违约责任和解决争议的方法等，并报自然资源主管部门备案。未依法将规划条件、产业准入和生态环境保护要求纳入合同的，合同无效。市自然资源主管部门应及时将合同信息录入自然资源部土地市场动态监测与监管系统。在签订出让合同基础上，政府、农村集体经济组织与土地使用权人签订三方监管协议，明确各方权利和义务。

（十）办理登记。土地使用权人缴清土地价款和有关税费后，可以向土地所在地的不动产登记机构申请集体建设用地使用权登记。依法利用农村集体经营性建设用地建造的建筑物、构筑物及其附属设施的，可申请地上建筑物、构筑物及其附属设施所有权登记；入市后有独立分宗要求的，按照出让合同或变更、补充合同的约定办理分割登记。

第六章  地价管理

第十八条 市自然资源局应定期公布本区域集体经营性建设用地基准地价，并根据经济发展和土地市场状况进行适时调整。尚未建立集体经营性建设用地基准地价的，可参照国有土地基准地价标准执行。

第十九条  入市方案经市人民政府批准后，参照国有土地出让模式的集体决策方式，确定入市交易地块招标标底，拍卖、挂牌的起拍价和竞买保证金。

入市交易的招标标底或者拍卖、挂牌底价不得低于土地入市成本和土地评估价格。协议出让底价不得低于基准地价。最终报价低于底价或者标底的，不得成交。国家、省、市对产业用地出让最低价另有规定的，从其规定。

第二十条  鼓励社会中介组织为集体经营性建设用地入市交易提供咨询、评估、勘测、设计等市场化服务。市自然资源局要加强指导、备案、监督，推动将集体经营性建设用地入市交易纳入土地市场信用体系，实施失信联合惩戒。

第七章  开发利用

第二十一条 集体经营性建设用地使用权人应按照国家、省、市有关规定，科学合理开发土地、节约集约用地，严格执行建设用地标准，不得损害国家、集体和其他社会公共利益。

第二十二条 不能通过农用地转为新增建设用地入市，禁止集体经营性建设用地用于商品住宅开发，禁止把农村宅基地纳入入市范围。

第二十三条 集体经营性建设用地使用权人应严格按照国家有关法律、法规和入市出让合同的约定开发使用土地，不得擅自改变土地用途、容积率。确需改变土地用途、容积率的，应按审批权限报市人民政府审批。审批完成后签订相应的补充合同或重新签订入市出让合同。

第二十四条 集体经营性建设用地入市后土地使用权人确需改变土地用途的，必须报经市自然资源局审查同意，并由市自然资源提出书面意见报市人民政府批准；市人民政府批准同意改变土地用途的，由市自然资源局出具新的规划条件，土地使用权人必须按照新确定的用途补缴土地出让金，具体补缴金额、方式等参照国有土地出让模式集体决策确定。

第二十五条 集体经营性建设用地在入市出让合同约定的土地使用年限期满续期，参照我市国有出让土地期满续期有关政策执行。

第八章  收益分配管理

第二十六条 集体经营性建设用地入市，入市主体应承担相应的基础设施建设等开发成本，应按规定纳税并以向市人民政府缴纳土地增值收益调节金的方式履行相应义务。土地增值收益调节金原则上由集体经营性建设用地使用权出让方、出租方、作价出资（入股）方和再转让方缴纳。

第二十七条 建立分类别、有级差的入市土地增值收益分配机制，合理平衡国家、农村集体经济组织和农民个人三者之间的利益，具体收益分配办法详见《腾冲市农村集体经营性建设用地入市收益调节金征收使用管理办法（试行）》。

第二十八条 土地增值收益调节金在土地成交价款内收取，收取的土地增值收益调节金主要用于入市环节中所产生的各项费用支出，包括勘测定界和评估费用等。资金支付按照国库集中支付制度有关规定执行。

第二十九条 农村集体经济组织获得的集体经营性建设用地入市收益，归农村集体经济组织所有，纳入农村集体资产统一管理，严格按规定分配使用，分配情况纳入信息公开内容，接受政府监管和审计监督。

第九章  转让、出租、抵押

第三十条 通过出让等方式取得的农村集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠予或者抵押，双方应当签订书面合同，并书面通知土地所有权人。集体经营性建设用地使用权转让、互换、出资、赠予、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行，但法律、行政法规另有规定的除外。

农村集体经营性建设用地使用权转让时，出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让，并办理转移登记。集体经营性建设用地使用权转让、转租和抵押约定的使用期限不得超过初次入市出让合同约定使用期限的剩余期限。

第三十一条 入市的集体经营性建设用地，可以办理使用权抵押融资。金融机构、自然人、企业均可作为抵押权人申请办理集体经营性用地使用权抵押有关手续，并签订抵押合同，办理抵押登记。

第三十二条 有下列情形之一的，有关部门不得办理集体经营性建设用地使用权转让手续：

（一）集体经营性建设用地使用者不按照合同约定使用土地的；

（二）未按照合同约定支付地价款及调节金的；

（三）超过《出让合同》或《出租合同》约定的动工开发日期满1年未动工开发的；

（四）已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足1/3中止开发建设满1年的；

（五）已投资额占总投资额不足25%，中止开发建设满1年的；

（六）其他法律法规等规定不得转让的。

第十章  登记与收回、终止

第三十三条 土地使用权人应当缴清集体经营性建设用地出让、出租价款和有关税费，按照不动产登记的有关法律、法规，申请集体经营性建设用地使用权不动产登记。

依法利用集体经营性建设用地新建建筑物和其他附属设施的，根据《城乡规划法》应依法向属地乡镇（街道）人民政府（办事处）申请办理《乡村建设规划许可证》，待房屋竣工验收通过后申请其所有权的不动产登记。

经依法批准改变集体经营性建设用地用途的，土地使用权人与土地所有权人应当重新签订合同或者签订变更、补充合同，并按照文件要求缴纳出让金及有关税费，办理不动产登记。

第三十四条 依据本办法取得的集体经营性建设用地及其地上附着物、建（构）筑物的，其不动产权证书上应载明土地取得方式、使用年限、土地用途。

第三十五条 国家为了公共利益的需要，依法对集体经营性建设用地实行征收的，土地所有权人和土地使用权人应当服从。原建设用地使用权入市出让合同自批准集体土地征收之日终止。土地及地上建（构）筑物、附属设施的补偿费用按出让合同约定处理。合同没有约定的，征地补偿费要综合考虑土地使用权剩余年限等因素，由土地所有权人和使用权人按照一定比例进行分配；地上建（构）筑物、附属设施的补偿费用由土地使用权人获得，地上建（构）筑物、附属设施不属于土地使用权人的除外。

第三十六条  土地受让人不按集体土地使用合同约定支付土地价款（或租金）以及按照有关规定确需提前收回土地的，集体经营性建设用地入市主体有权要求解除合同，提前收回土地，并按照集体土地使用合同的有关约定办理。

第三十七条  有下列情形之一的，农村集体经济组织报经市人民政府批准，可以收回土地使用权：

（一）为乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的；

（二）土地使用权人不按照批准的用途使用土地的；

（三）土地使用权人因撤销、迁移等原因而停止使用土地的；

（四）法律、法规规定的其他情形。

依照前款第（一）项规定收回土地使用权的，对土地使用权人应当给予补偿。

第十一章  法律责任

第三十八条 市直有关部门以及乡镇（街道）人民政府（办事处）依据职责建立健全集体经营性建设用地联合监管机制。各部门按照“谁提出、谁监管”的原则对合同约定事项实施监管，市自然资源局要加强对使用农村集体经营性建设用地行为的监督检查，严格用途管制要求，严肃查处违法用地、违法建设行为。

第三十九条  受让人应按照合同约定及时支付集体经营性建设用地使用权价款及有关税费，并缴入指定账户。逾期未付清的，出让人有权解除合同，并可向受让人要求违约赔偿。

第四十条  集体经营性建设用地使用权入市违反本办法规定交易的，市自然资源局不得为其办理建设用地规划用地审批和不动产登记手续。对未经依法批准，擅自将农用地变为建设用地的、未按规划用途或规划许可条件建设的、未按合同约定时间动工、竣工的，要按照有关法律法规及合同约定进行处理。农村集体经营性建设用地闲置的调查、认定和处置，参照《闲置土地处置办法》（国土资源部53号令）有关规定处理。

第十二章  附  则

第四十一条 本办法自印发之日起施行，施行过程中如遇政策调整的从其规定。