原告（反诉被告）李某与被告（反诉原告）符某、被告龚某、腾冲某民宿管理服务有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案案例分析

受理时间：20XX年1月5日

案件类型：民商事案件

受理组织类型：腾冲市人民法院

供稿：腾冲市人民法院牛玉蕾

审稿：腾冲市人民法院副院长许均雳

检索主题词：中介服务 房屋买卖

原告（反诉被告）李某与被告（反诉原告）符某、被告龚某、腾冲某民宿管理服务有限责任公司房屋买卖合同纠纷案

【案情简介】

2018年10月25日，经被告腾冲某民宿管理服务有限责任公司居间介绍，原告与被告符某的妻子龚某签订《关于腾冲县腾越镇观音塘社区*室房地产交易的定金约定》。协议约定：甲方（龚某）自愿将位于腾冲县腾越镇观音塘社区*室房地产转让给乙方（李某），房屋建筑面积89.25平方米；房产总价365000元；乙方于2018年10月25日支付甲方定金10000元；双方于2018年11月15日前签署房地产经纪服务合同。协议签订后，龚某向李某交付了涉案房产的《房屋权属情况查询结果通知书》及《云南增值税普通发票（房款）》，原告按照协议约定向被告龚某缴纳定金10000元，并支付腾冲某公司中介费4000元。同年11月14日，李某、符某、龚某按定金协议的约定签订了《房地产买卖合同》。合同约定，转让价款为365000元；合同第四条约定：合同生效之日支付定金10000元，剩余房款分两次付清，合同签订时付335000元，后余20000元待房产证下来后支付；第六条约定：过户所产生的费用由李某承担；第七条规定：在乙方实际接收该房屋之日起，甲方协助乙方在房地产产权登记机关规定的期限内向登记机关办理权属登记手续；第九条第5款约定：如双方任何一方违约，由违约方向对方支付500000元。该条款第（1）项同时约定：待房产证下来之后，甲方应配合乙方办理过户手续。合同签订后，李某于2018年11月19日支付符某购房款340000元，符某出具给李某收到购房款350000元的《收据》一份，符某、龚某向李某交付了涉案房屋。2019年7月30日，符某收到了涉案房产的不动产权证。2020年11月，符某告知李某已经取得涉案房产的产权证。之后李某通过微信方式反复催促符某、龚某配合其办理过户变更手续未果。

为此，原告李某起诉至腾冲市人民法院，要求判令被告符某、龚某继续履行《房地产买卖合同》，将不动产权证过户变更至原告名下并按合同约定赔偿原告违约金73000元，同时支付原告相应诉讼费用。并要求判令被告腾冲某公司配合原、被告双方办理过户登记手续，对上述付款请求承担连带赔偿责任，并退还原告中介费4000元。

反诉原告符某向腾冲市人民法院提出反诉请求，要求判令反诉被告李某支付反诉原告购房尾款20000元及违约金73000元。

【处理过程】

本案于20XX年1月5日立案，被告于同月25日提起反诉。20XX年2月22日，本院对本案公开开庭进行了审理，并于20XX年3月26日结案。

【处理结果】

原告李某与被告符某、龚某签订的《房地产买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合同对双方当事人均有约束力，双方均应当按合同约定履行各自的义务。在庭审过程中，被告符某、龚某均表示愿意继续履行与原告李某签订的《房屋买卖合同》，并协助李某办理房产过户登记手续。在双方合同中关于违约责任的约定，应当指双方任何一方对买卖的房产发生根本违约，导致买卖合同的目的不能实现而设定。本案被告符某、龚某与原告李某签订《房屋买卖合同》之后，已经及时将买卖房产交付原告，原告接收房产后也管理使用至今，且在合同签订时原告已明知双方买卖的房产符某尚未取得产权证，故而合同中未明确约定办理过户手续的时间，故对原告适用该条款要求被告符某、龚某对其承担违约责任支付违约金73000元的诉讼请求，不应支持。对原告提出要求被告支付律师费、保险费、保全费的诉讼请求，因双方合同中未约定，本院不予支持。《中华人民共和国民法典》第九百六十三条规定“中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。……”本案中，李某与符某、龚某双方已经签署《房屋买卖合同》，买卖标的物也交付，腾冲某公司已经完成中介合同。原告要求腾冲某公司连带承担符某、龚某违约金及律师费、保险费、保全费的诉讼请求，与相关法律相悖，不应支持。符某要求李某支付其购房尾款20000元的反诉请求，因合同约定的购房款为365000元，李某已经支付350000元，尚未支付的购房款为15000元，合同约定李某支付购房尾款的期限不明确。同时，尾款在双方办理完毕房产买卖登记手续后进行支付符合房产买卖的一般规则及惯例，故对符某提出的该反诉请求，本院不予支持。

综上所述，腾冲市人民法院判决：

一、由被告符某、龚某于本判决生效之日起十五日内协助原告李某将腾冲市腾越镇观音塘社区玉宸小区*号房地产的不动产权证过户变更至原告李某名下；

二、由原告李某于本判决生效之日起十日内支付被告符某、龚某购房尾款15000元。

【案例点评】

在本案中，腾冲某民宿管理服务有限责任公司作为中介人，其义务就是为买卖双方进行居间介绍，并保证其向买卖双方提供的信息的真实性。原告李某及被告符某、龚某之间，未办理过户登记及未支付尾款，均不是中介公司的原因。故原告要求该公司退还中介服务费的诉讼请求不应当得到支持。

随着私人房屋买卖交易市场的扩大，房屋买卖的中介服务的需求量也越来越多。中介服务能为交易双方提供各方所需的交易信息，同时，其能更有效地保证所提供信息的真实性。在交易中，提供更专业的服务，并提高交易效率。

同时，依据《中华人民共和国民法典》第九百六十三条的规定，“中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”。买卖双方在中介人的介绍下签订了合同，代表中介人已经履行了自己的义务，故有权得到中介款。

在本案中，通过判决驳回了原告要求中介公司退还中介费的诉讼请求，保障了中介公司的合法权益。进而维护了在房地产交易市场中中介人的相应权利。