租户提前退租｜以政策调整为由拒绝承担违约责任，法院如何认定？

公司因改革需要合并办公而退租，此行为是情势变更还是商业风险？一边是租赁合同难以维系，一边是酒店装修投入巨大，法院该如何平衡？近日，腾冲市人民法院审理了一起房屋租赁合同纠纷案，认定案涉政策调整属于企业经营管理中的可预见风险，为双方的纠纷画上了句号。

2023年1月，腾冲市甲、乙两公司签订为期5年的房屋租赁合同。乙公司将名下酒店租给甲公司做办公用房，租金合计近350万元。合同签订后，乙公司根据甲公司需求对酒店进行了办公化改造，甲公司支付了前两年租金132万元。2023年9月，因国有企业改革要求，甲公司需与其他国企合并办公。甲公司遂以政策要求为由，于2023年10月搬离租赁房屋，并于2024年4月、5月向乙公司发函解除合同，乙公司不同意解除并提出解决意见。之后，由于双方未协商一致，甲公司诉至法院要求退租退款，乙公司则反诉要求甲公司承担违约责任并索赔装修损失。

庭审中，甲公司称未能继续履行合同的原因系政策调整导致的情势变更，不应受租赁合同条款的限制。乙公司则认为，双方的租赁合同对合同解除作了明确规定，仅限于不可抗力导致房屋毀损、灭失和房屋被拆迁、征用两种情况。甲公司所谓的政策调整实质上只是其母公司对其办公地点的限制和约束，是企业内部管理问题。且自己名下酒店原为旅游住宿使用，为满足甲公司租赁要求，乙公司对酒店进行了大幅度装修改造，投资巨大，要求甲公司赔偿损失。经法院委托相关机构进行鉴定，该酒店的修复费用为75万余元。

法院经审理认为，原、被告公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，双方应遵循诚实信用原则履行各自的义务。本案政策调整虽要求原告公司搬迁至指定地点办公，但原告仍可通过内部协调（如保留原办公点作为分支机构）或与被告协商转租等方式继续履行合同。原告最终选择集中办公的本质是公司综合考量基于成本效益作出的商业决策，该决策导致的商业后果并非无法预见，不能将企业经营风险转嫁为合同免责事由。最终，法院认定原告公司提前解除合同的行为构成违约，应承担违约和恢复房屋原状的责任。经计算冲抵原告预付租金后，法院最终判令解除双方的房屋租赁合同，由原告甲公司限期支付被告乙公司各项费用42万余元，并驳回双方的其他诉讼请求。