法律常识｜未交付新房惊现生人死亡商品房买卖合同解除否？

顾先生于两年前在腾冲购置了一栋房产，令他没想到的是，还没来得及收房入住，就有陌生人在新房内死亡，这到底是怎么回事？顾先生请求解除合同、赔偿违约金的主张能否获得支持呢？

近日，腾冲市人民法院审理了一起商品房买卖合同纠纷案，在明确商品房买卖合同解除条件的同时，也为买卖双方厘清了权力边界和违约责任。

2023年4月8日，原告顾某与被告置业公司签署了《商品房买卖合同（预售）》，购买被告开发建设的一栋房屋，总价192万元。合同签订后，顾某支付了首付款39万元，剩余153万元办理了银行按揭贷款。2024年6月12日，顾某突然接到派出所电话，得知房屋内有一人死亡，死者在原告不知情的情况下进入该房屋居住数日后因病死亡。此前房屋竣工后，被告一直未与原告办理交房手续，该房屋一直由被告管理。现房屋内出现一人死亡事件，原告认为该事件系被告管理不善导致，房屋已不符合其居住需求，故要求解除案涉合同，并由被告退还其购房款及相应利息，并按照合同约定承担违约责任。

庭审中，被告辩称，该房屋于2023年8月31日符合交付条件，置业公司已于2023年12月3日交付房屋，但原告未及时办理验收交接手续。根据双方合同约定，从交接期限届满的第二日起视为公司已经履行交付义务，房屋自交付之日起，就不再由公司进行管理，此后该房产的风险应由原告自行承担，与置业公司无关，请求驳回原告的诉讼请求。

法院经审理认为，首先，从双方签订的合同来看，案涉房屋约定交付时间为2023年6月30日，2023年8月31日房屋符合交付条件时，已超出合同约定的交房时间。2023年11月21日，被告将该房屋移交给物业公司管理，但未通知原告且未取得原告同意。后被告及其物业公司在房屋交付过程中因质量问题进行修复时未及时告知原告修复情形，未书面通知原告办理相关交付手续。被告履行告知义务不符合双方约定，故案涉房屋视为未完成交付，原告有权请求解除合同。其次，从社会常理看，原告购买的精装修房屋还未交付，在被告委托物业公司管理期间，案涉死者即非法入住并在屋内死亡，案外人的死亡对原告购买该房屋的心理预期造成极大影响，符合社会上普通大众认可的毁损。

根据《中华人民共和国民法典》第六百零四条的规定，此时要求原告继续履行合同既与法律规定相悖，更与社会常理不符，故原告主张解除案涉合同的请求合法合理。最后，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条之规定，因案涉合同被解除，原告签订贷款合同的目的已无法实现，亦应一并解除。最终，法院判决解除了双方的商品房买卖合同，由被告返还原告购房首付款及原告实际已偿还银行的贷款本息，并支付违约金。

本案中，法院在裁判时既尊重合同约定，又充分考虑了消费心理与公序良俗，真正体现了司法实践中平衡的智慧。

近年来，许多外地游客看重腾冲优越的气候条件和厚重的文化底蕴，选择到腾冲置业。为此腾冲市人民法院建议，对于购房者来说，在购房过程中，要认真核对合同重要条款，理解不可抗力的法律含义、合同条款的具体约定以及当前房地产政策的影响，维护好自身合法权益。对于开发商而言，应严格履行通知义务，积极应对施工风险，自觉承担管理责任，确保房产顺利交付。