【普法常识】婚姻存续期间房产被男方出售第三人系善意合法取得

案例简介：

丈夫单方出售了婚姻关系存续期间购买的房屋，妻子认为丈夫的行为侵犯了她的合法权益，遂一纸诉状将丈夫和购房者告上法院，要求确认二人所实施的房屋买卖行为无效。近日，腾冲市人民法院审理了一起确认合同无效纠纷案，判定购房者属于善意取得。

王甲与王乙系夫妻。2019年10月，王乙与腾冲某房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买某楼盘公寓房两套，每套价款均为264285元，并办理了《商品房买卖合同》登记备案，将两套房屋备案登记在王乙个人名下，备案表中合同共有人登记表一栏对共有人情况均登记为“\”。2021年3月，王乙与闫某签订《商品房转让协议》，将该两套房屋转让给闫某，因该两套房屋尚未交付，二人约定接房费用及相关税费由闫某代为缴纳，总价预计440000元。之后，闫某陆续多次向王乙转账，王乙也出具了收条，表明已收到闫某购房款250000元。2021年10月，腾冲市自然资源局为涉案两套房屋分别办理了不动产权证书，证书登记权力人为王乙，共有情况为单独所有。王乙收到上述不动产权证书后将证书交给闫某保管。2023年10月，原告王甲认为，被告王乙在其不知情的情况下，将其与王乙共同购买的前述房地产出售给被告闫某，王乙的私自处分行为直接损害了王甲的合法权益，要求法院确认王乙与闫某签订的房屋转让协议无效。

法院审理：

法院经审理认为，案涉房屋转让协议是否有效的实质在于闫某购买房屋的行为是否适用善意取得的法律制度。本案中，案涉房屋是王乙以个人名义购买，购买后仅备案登记在王乙个人名下，根据王乙购买并备案登记的情形，闫某有理由相信案涉房屋为王乙个人所有。同时，王乙与闫某约定案涉房屋预计总价款为440000元，该价款虽略低于王乙购买时的价格，但鉴于当时疫情对市场的影响及自身对今后房地产市场走向的判断，该转让价格应视为双方的合理对价。双方签订协议后闫某已按约定节点支付部分价款，未付的价款应按双方约定另行处理。最终，法院认定闫某的受让行为属于应适用善意取得的法律制度，判决驳回了王甲的诉讼请求。宣判后，王甲不服判决提起上诉，案件经保山市中院二审后，驳回上诉，维持原判。

善意取得：

善意取得，是指行为人无权处分他人的财产，受让人取得该财产时出于善意，则受让人将依法取得财产所有权的法律制度。《中华人民共和国民法典》规定：认定善意取得需同时具备以下三项条件，即受让该不动产时是善意，以合理的价格转让，转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

最高人民法院相关司法解释也规定，受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权力人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。本案中，闫某向王乙受让案涉房屋时为善意，王甲主张的损害只能依据相关规定，另行向王乙请求损害赔偿。