【案例识法】开发商逾期交房，为何买房人丧失合同解除权？

【基本案情】

2020年4月28日——8月31日，原告贺某分四次支付被告腾冲市甲房地产开发有限责任公司（下称甲公司）购房款500000元，向被告购买位于腾冲市中和镇一楼盘的商品房1套。2020年10月2日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同（预售）补充协议》，约定房屋总价款为1250000元，除去前期支付的首付款500000元，余款750000元向商业银行申请贷款支付；交房时间为2020年12月31日；合同还约定了双方的相关权利义务及违约责任。原告于签订合同当日支付被告备案登记费150元，该房屋于2020年10月13日到登记备案机关进行了登记备案。在合同履行过程中，原告因无法办理银行按揭贷款，未能按合同约定支付被告剩余购房款750000元，被告建盖的房屋也未按合同约定日期交房。原告遂向法院起诉，以被告逾期交房或不能交房为由，欲与被告解除购房合同，返还原告购房首付款500000元，并支付原告逾期违约金。

庭审中查明，原、被告双方均认可未约定过由谁办理贷款。2021年10月29日，被告在腾冲市住房和城乡建设局完成了涉案房屋的竣工验收备案登记等手续。

【案件索引】

腾冲市人民法院民事判决书。 保山市中级人民法院民事判决书。

【案件焦点】

贺某主张解除《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议的理由是否成立？

【案件审理】

经法院审理认为，原告贺某与被告甲公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同依法成立并生效，当事人应当按照合同约定行使权利、履行义务。双方在合同中约定，房屋总价款为125万元，贺某支付首期购房款50万元，剩余购房款75万元向商业银行申请贷款支付。在此，银行贷款的权利义务主体是贺某与银行，而不是甲公司与银行。

贺某根据自身情况选择通过银行贷款来支付剩余购房款，甲公司同样希望银行能够顺利发放贷款，但在银行贷款办理中，甲公司仅是协助贺某办理，而不能代替贺某办理，贷款能否办理成功，主要取决于银行对贺某贷款条件的具体审查，这就需要贺某按照银行规定提交相关证明材料来证实自己达到贷款条件。从贺某与甲公司员工的聊天记录来看，公司员工已经多次将需要提交的材料及贷款流程向贺某做了解释和说明，并先后联系腾冲农村商业银行、富滇银行腾冲支行协助贺某办理贷款，甲公司已经履行了相应的协助义务，因此，贷款未能成功办理的责任并不在甲公司。

同时，银行贷款只是支付购房款的一种方式，根据贺某与甲公司在补充协议中做出的约定：“如果因买受人信用原因或不符合申请银行等贷款机构贷款条件造成无法办理贷款的，则自银行等贷款机构做出不予贷款决定之日起30日内，买受人一次性自行支付剩余房款。”鉴于贺某与甲公司对于不能办理银行贷款的情况下如何支付购房款也做出了约定。因此，不管是什么原因未能办理银行贷款，均不能免除买受人按照合同约定全额支付购房款的义务。

最后，甲公司虽然未能按照合同约定时间于2020年12月31日前交付房屋，但在2021年10月29日其已经完成建设工程竣工验收备案登记等手续，房屋已经具备交付条件，双方买卖房屋的合同目的并非不能实现。最终，法院判令甲公司支付贺某部分延期交房违约金，同时驳回了贺某要求解除合同的诉讼请求。

【案件评析】

《中华人民共和国民法典》第五百六十二条明确规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十三条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。为使合同双方能够在合同法律关系中维护自身的权益，我国《中华人民共和国民法典》立法规定了合同解除的条件，其目的在于树立依法保护诚信守约方、惩戒恶意违约方的价值取向，给予一方当事人根据合同履行中出现的法定事由，为避免因合同的履行而遭受重大损失提供的法律救济措施，以及违约方不应因合同的解除而获得不当的利益。秉持此项立法目的，2020年修正的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定的情形进行了细化，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、第十条、第十一条、第十五条、第十九条明确了商品房买卖合同的法定解除情形包括了房屋主体结构质量不合格不能交付使用，严重影响正常居住使用；出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款；开发商延迟履行主要义务，无法办理产权证；担保贷款合同不能订立等情形。

结合本案事实，原告贺某与被告甲公司所订立的案涉《商品房买卖合同（预售）》及补充协议是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同依法成立并生效，但双方并未对合同的解除条件做出明确约定。贺某主张解除合同的原因是因为被告逾期交房或不能交房，但按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。

本案中，甲公司自逾期交房之日起，至完成建设工程竣工验收备案登记等手续止，原告贺某均未主张其解除权，且截至原告诉讼来法院，甲公司已经完成建设工程竣工验收备案登记等手续，房屋已经具备交付条件，买受人已可办理不动产登记，双方买卖房屋的合同目的并非不能实现。同时，由于双方对于不能办理银行贷款的情况下如何支付购房款已经做出了约定，当前情况不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中担保贷款合同不能订立而导致合同解除的情形，故双方仍需继续履行合同，贺某则需以其他方式继续支付购房款。